大型社会化尊老社区—桃源文化村
项目可行性分析报告（纲要）
一、 巨大的社会需求
1、 我国进入老龄化社会的特点及问题
近五十年来，伴随着经济发展和社会进步，我国人口结构经历了从年轻型向老年型的转变，人口平均寿命不断提高，人口总规模急剧膨胀，人口老龄化速度加快。根据官方公布数据及有关专家的测算，下个世纪前半叶，我国人口老龄化过程大体要经历两个阶段：从2000年到2020年，60岁以上的老年人口将增加到2.4亿，占总人口比重将上升到16.6%，人口老龄化继续加速发展；从2020年到2050年，60岁以上的老年人口将上升到4亿多，占总人口比重将上升到26%左右，人口老龄化程度达到高峰。
我国人口老龄化的主要特点是：
第一、人口老龄化提前达到高峰。本世纪后期，为控制人口的急剧增长，国家推行计划生育政策，使得人口出生率迅速下降，加快了我国人口老龄化的进程。由于下世纪前半叶人口压力仍然沉重，还要继续坚持计划生育的国策，其结果将不可避免地使我国提早达到人口老龄化高峰。
第二，在社会经济不太发达状态下进入人口老龄化。先期进入老龄化社会的一些发达国家，目前人均国民生产总值达到20000美元以上，呈现出"先富后老"，这为解决人口老龄化带来的问题奠定了经济基础。而我国进入老龄化社会时，人均国民生产总值约为1000美元，呈现出"未富先老"，由于经济实力还不强，无疑增加了解决老龄化问题的难度。
第三，在多重压力下渡过人口老龄化阶段。下个世纪前半叶，我国在建立和完善社会主义市场经济体制过程中，改革和发展的任务繁重，经济和社会要可持续发展，社会要保持稳定，各种矛盾错综复杂，使得解决人口老龄化问题相对发达国家和人口少的国家更为艰巨。
2、 福州市养老服务社会化的现状
根据调查，福州大约有４％的老人愿意去养老院安度晚年。福州总人口大约有６００万，老年人就有７７．６万人，占总人口的１２％多，按此计算，愿意机构养老的老人在３．１万人左右。目前，福州所有养老机构床位加在一起，不过３０００多张，仅占了０．４％。这就意味着，一旦调查中的老人向养老机构提出申请，将有２．７万的老人找不到床位。随着人口老龄化高峰的到来，相信入住养老机构的老人人数将进一步增长。
3、 传统养老方式已力不从心
目前，福州也同全国一样，绝大多数的老人都是依靠家庭进行生活照料服务，在家庭里度过晚年。但是随着现代社会生活节奏越来越快，加上老龄化程度越来越高，而家庭规模不断缩小，家庭养老的危机日益严重，有的子女既要面临激烈的工作竞争，又要抚养小孩，无力再照料老人；有的老人无子女在家，“空巢”家庭增多。家庭养老危机，不仅影响老年人的生活和健康，也影响在职职工的工作和生活。
二、 国家对养老服务社会化鼓励和支持
国家对养老服务社会化有一套较完善的法律法规和政策，早在1995年就出台了《中华人民共和国老年人权益保障法》，提出了“国家鼓励、扶持社会组织或个人兴办老年福利院，敬老院、老年公寓、老年医疗康复中心和老年文化体育活动场所等设施”，还明确提出“地方各级人民政府应当根据当地经济发展水平，逐步增加对老年福利事业的投入，兴办老年福利设施”。
在2000年国务院批准，国务院办公厅转发了民政部等11个部委《关于加快实现福利社会化的意见》文中，提出了发展其他多种所有制形式的社会福利机构的目标和构想，制定了社会力量举办社会福利机构的优惠政策。
为了应对人口老龄化的严重形势，探索社会福利社会化新路子，从社会化养老服务为突破口，2005年民政部又下发了《关于开展养老服务和社会化示范活动的通知》和《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》，广泛动员社会力量多渠道、多层次参与福利事业，开展形式多样的系列服务，进一步明确和重申了支持社会力量兴办社会福利机构的优惠政策和鼓励措施。
主要包括：对养老服务机构的建设用地和房屋建设者的有关费用、煤气水电费、电话安装等方面给予优惠；对政府部门、企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的养老服务机构改革，及其自用房产、土地、车船暂免征收企业所得税、房产税、城镇土地使用税、车辆使用税；对企事业单位、社会团体以及个人等社会力量，通过非营利性的社会团体和政府部门向福利性、非营利性的养老服务机构的捐赠，在缴纳企业所得税和个人所得税前准予全额扣除；对老年服务机构收养人员中已参加基本医疗保险的，在取得基本保险定点资格的养老机构就医所发生的医疗费用，可按基本医疗保险的规定结算等等。
三、 对养老院市场定位的考虑及建议
鉴于目前我市养老机构普遍存在着硬件条件较差、配套设施不完善、服务水平不高，使很多想进入养老院的老人心存顾虑。即使入住，老人满意率也不高。
因此回避低层次的价格竞争，建设大规模、专业化、开放性、综合性及服务型的尊老社区，兼顾日托、长期住宿、康复、护理等功能，完善配套设施，提升管理质量，强化服务意识。真正为老年人做到“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐” ，打造品牌化高尚尊老社区，将有很高的投资价值。
四、 资金的流向与使用（单位：人民币）
资金根据项目进度分五期使用：（预本期项目使用土地约100亩，40年为期）
1）期工程：征地、征林等（由我方全力、全权负责包括各种费用）；
2）期工程：土地平整，及各项基础设施建设（首期的三通一平工程）；
（以上两期工程约300万元，其中平地200万元，林赔100万元，约占项目总资金的20%）
3）期工程：中心社区主体建筑及附属建筑建设，工作人员的招聘及培训；
（建筑面积约1-1.5万平方米，约700万元，占项目总资金的47%）
4）期工程：园林造景、生态绿化、自然人文景观建设及改造、宣传营销费用；
（该期项目约500万元，占项目总资金的33%，因项目此时已进入运营阶段，回收资金可继续转入固定资产投资）
5）期工程：扩建及完善各项配套设施。
（运用项目回收资金扩大经营）
工程总体目标：建成可同时容纳1000名老年人及300名社区服务人员的，集养老、旅游、休闲及渡假为一体的综合型社区。
五、 社区的经营管理、增值服务及项目回收期预计
1、套餐式服务及自助式服务
2、增值服务部分
营养美食
医疗保健
心理咨询
投资理财
婚恋交友
娱乐休闲
旅行健身
联合团购
社区学院
宗教生活
临终关怀
丧葬服务
3、项目回收期预计：
（如果项目总投资额为1500万元，按保守的预计，在项目完全建成，在人员入住率达90%的情况下，每月毛利润可达45-50万元，整个项目可在三年内收回全部成本。）
六、 社区的宣传及推广
1、 与传统媒体合作模式；
2、 以网络为代表的新型媒体上的宣传及推广；
3、 以传统文化为主体，整合各类社会资源的复合式营销模式
大型社会化尊老社区—桃源文化村筹委会
2007年7月
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