丁是

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2007-2-21 19:57

人物挡案 　　出生年月：1959年8月 　　籍贯：广东 　　2006财富 (152.36 亿人民币) 　　所辖企业：合生创展、珠江投资 　　朱孟依的故乡是广东丰顺县东口埔村。1992年朱孟依在香港成立了合生创展，作为公司的融资平台。第二年，珠江投资有限公司在广州成立，主要负责在内地市场拿地。朱孟依通过层层控股间接控制珠江投资，被认为是珠江投资的实际控制人。合生创展大约70%的房产项目都与珠江投资合作开发，因而合生创展和珠江投资被业界称为“珠江系”。朱孟依在内地地产界呼风唤雨、攻城略地，在地产圈外却寂寂无名、杳无踪迹，被称为行内“沉默的大佬”，据说他的神秘和低调简直令人窒息，出道多年至今，给大众媒体捕抓到、公开流行于市面的仅有唯一一张个人照。

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　　业内有人戏称朱孟依为“朱老农”，不仅因为他有大量的土地储备，盖了数百万平方米的房子，还因为他几乎从不在公众前露面。 　　“在我们看来，朱总其实过得很辛苦，因为他很务实，对工作的细致程度，甚至可以用‘殚精竭虑’来形容了。”他的员工这样评价他。 　　他做事亲历亲为，性格中还有一种业内人士称之为“商业信念”的“犟”。朱孟依的下属都对他有种敬畏感。他有时认真得可怕。譬如珠江绿洲开发前期，由于这是以合生创展品牌打入京城的第一个楼盘，老朱甚至在餐桌上都不断和在人讨论户型设计稿，“那架式，反而他像是一个来打工的”，他身边的人回忆道。“苛刻”也是朱孟依身边的员工对他的评价。“他经常因为对员工工作不满而发脾气”。 　　现年44岁的朱孟依，1992年与人在香港共同创办合生创展集团有限公司(HK0754)。11年后，合生创展集团已经发展成为一个资产总值过80亿元的香港上市公司。 　　“大音希声，大象无形”，朱孟依似乎深谙这一道理。他引领合生创展在广州城纵横捭阖后挥师北上，一口气在京城拿下数幅大地块，全国性品牌由此树立；而他的低调作风，又为其性格抹上一层神秘色彩。 　　据说，1980年代中期，在老家广东丰顺县城，20岁出头的朱孟依凭借着敏锐的见识、独到的眼光，挖到了第一桶金。那时丰顺县城商业刚刚兴起，不少人都去摆摊做生意，朱孟依想：要是能够将摆摊集中在一个地方，既热闹又方便。于是他去找镇政府，提出由他出资建设商业街，只要求将业主租金提成。他拿到了“订单”。 　　朱孟依的市场洞察能力以及善于利用政府资源，使得他很快在广州扎下来，而且是深深地扎入土地之中。早年，他以低廉价格抢先一步在当时尚属偏僻的广州天河区购买到大批农田。这种抢在他人之前数年拿地的做法，令合生创展此后仅土地资产即呈数倍乃至10数倍级增长。事实证明，朱孟依早年那些偏僻、地价低廉的地块，数年后成为了城市扩张的中心区域，如广州的天河东圃、番禺等。 　　朱孟依不会放过任何一个商机。2000年前后，朱孟依利用为广州九运会铺设数据传输网络工程的机会，“顺带”为自己铺设了几条管道，然后，通过将这些管道出售给那些急于铺设光缆的电信运营商，在两年不到的时间内，就净赚了10个亿，而朱自己前后投入不超过两个亿。 　　朱孟依热衷于做大型地产项目，并且远远走在别人前面。顺着市政发展的方向，向东向南不断开发，是朱孟依在广州取得成功的关键。1993年，他在天河动工开发大型商住区华景新城；1994年建暨南花园；1997年开发了愉景雅苑和骏景花园。到目前为止，合生创展在广州开发的项目超过了16个。另外，合生创展还将触角伸到北京及天津，分别开发了北京珠江骏景花园、天津珠江温泉城等7大项目。合生创展集团在广州开发完成的项目中，一些项目的面积超过了200万平方米，其在天津开发的珠江温泉城据说面积达12平方公里。据估计，合生创展今年预计销售额将达到60亿元。 　　合生创展在广州一个城市的开发规模，就相当于万科在全国五大城市开发的总规模，而1998年、1999年，合生创展仅在广州一地创造的利润就超过了万科在全国五大城市创造的总利润。 　　合生创展来势之猛令人心惊。 　　朱孟依对资源整合几臻化境。1993年2月他创立广东珠江投资有限公司，两家公司以组合投资方式做项目：由珠江投资负责拿地，拿到地后，再由珠江、合生两家按某种比例关系组成中外合作合营的项目公司进行开发。一般在北京打珠江品牌，在广州则大多打合生创展品牌。 　　朱孟依储备人力资源也有自己的一套。有趣的是，他旗下干将大多数来自中海和万科，在人文素质上，前者多以理性为主，后者则以市场为重。 　　1998年5月，合生创展在香港上市。每股发行价2.7元港币，共发行2.5亿股，筹资6.7亿元港币。朱持有该上市公司63.75%股份。 　　最近，朱孟依经常现身北京。据透露，合生创展的发展重心正逐渐北移。北方的众多地产商，则在警惕地注目着朱孟依的一举一动。

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　　合生日前新融资10亿元人民币，主要用于其位于天津宝坻的京津新城开发建设。这是合生天津高层首次公开高调对京津新城项目进行表态，而之前合生天津公司一直对这个项目三缄其口。事实上，京津新城200平方公里、8000套别墅的大手笔给业界造成了极大的震撼。有专家认为，合生此举将连接京津两地楼市，堪称“一场宏大的造城计划”。 　　便利的交通条件是吸引京津唐三地购房者来京津新城的主要原因之一。 　　揭秘1 融资10亿打造京津新城 　　自2002年立项之后一直相当低调，业界纷问究竟日前有消息称，合生集团已成功与新加坡淡马锡合作，以股权置换的方式融得10亿元人民币，主要用于北京、天津及上海等地项目的发展。经合生创展天津地区公司总经理杨小平证实，合生新融进的10亿元将由集团统一调配使用，主要用于其当前重头项目京津新城的开发建设。 　　这是合生天津高层首次公开高调对京津新城项目进行表态，而之前合生天津公司一直对这个项目三缄其口。事实上，京津新城项目自2002年立项之后，一直不事声张，采用了非常低调的操作路线，在整个2002年到2003年，基本上处于“无人问津”的状态，甚至当时很多天津市的业内人士纷纷认为该项目已经不做了，当然这是合生固有的低调使然，但是也从另一个层面可以看出合生在操作这个项目的谨慎的态度。 　　作为国内由单一开发商开发面积最大的单个别墅房地产项目，京津新城位于京津唐腹心地带的天津宝坻，西北距离北京98公里，南边距离天津40公里，东距唐山105公里，同时其面积将达到200平方公里左右，除了一些高档的配套设施外，其开发的别墅产品数量也将达到8000多套，显然在这些客观存在的数据下，京津新城的谨慎也是有其内在的理由的。 　　揭秘2 选址京津唐腹心地带 　　业界称合生此举是从经济发展走势来选择项目区域从传统的意义上讲，房地产产品的开发建设一般是与城市核心区域直线距离越短越好，这种距离的差距不但是表现在实际距离长度上的差距，同时也是居住者心理距离上的差距。而京津新城位于北京、天津和唐山三个城市之间的核心位置，从目前的城市布局来看，京津新城则属于点缀在这三个城市中间的一个新城，其离三个不同城市核心区域都有一定的距离。 　　“事实上，从合生选址的事前考虑来看，更多的则是看好了京津唐环渤海区域的未来的发展前景，因为按照目前我国经济带状发展的趋势来看，将来京津唐环渤海区域将成为我国下一个新的高速增长的经济带。”中原地产华北区域总经理李文杰指出，京津新城选择在目前的区域是有所考虑的，是从经济形势的走势来定位区域的。 　　京津新城项目总经理郑昌立也佐证了李文杰的观点，他进一步指出，从区域的发展来看，将来天津和北京的联系将更加紧密，尤其是按照国际化城市的发展趋势来看，北京必须寻找自己的一个出海口，而天津则是距离北京最近的具有港口的城市，因此北京向东发展已经成为一种趋势和必然，显然京津新城则是处于两个城市正在发展空间的中心位置。 　　“将来两个城市之间的融合将不可避免，那么居于这两个城市中间地段的区域则成了当仁不让的核心。”郑昌立对区域的未来发展前景充满信心。 　　多数区域规划专家接受记者采访时表示，从城市整体发展趋势来看，将来城市中心区域将随着城市的发展有所改变，尤其是从大区域的发展来看，京津唐环渤海区域将会成为继长三角和珠三角之后的另一个新型经济核心区域，按照前两个经济三角区域的发展模式来看，居于三角环绕区域的中心地段将成为整个区域的经济重心。 　　“合生是一个很严谨的上市公司，他们在进行决断的时候必须要考虑其给企业发展带来的影响，肯定不会让自己的钱打了水漂的，他们敢于投下巨资开发京津新城，其产品的市场前景自然是早就打好了算盘。”有专家这样指出。 　　揭秘3 8000套别墅进京引发轰动 　　目前推出的主力产品销售价格在150万元/栋左右日前，携8000套别墅进京的京津新城项目在业内引起了不小的轰动。一方面是数量之多让人咋舌，另一方面产品类型之多也让很多人开了眼。 　　据了解，京津新城的风格更像是有着地中海血缘的北美风格的复制，一方面体现了北美风情，同时地中海的格调也展露无遗。该项目产品类型非常丰富，主要以温泉为主题，规划为集度假、休闲、会议、酒店、高尔夫、别墅、学校、体育、工业园区等多种物业和产业类型于一体的大型综合房地产开发经营项目。 　　产品多样性对一个新兴的别墅项目来说显然是非常重要的。业主们可以在自由选择的前提下更好地享受多样化产品带来的多样化配套。京津新城正是做了这样的考虑，将别墅类型定为独栋、双拼、联排三种。 　　其中以独栋和双拼为主，联排作为辅助类型，各种风格的别墅及花园洋房总量将达到8000余套。 　　该项目别墅产品的建筑面积从167平方米/套到1000平方米/套，每套产品的销售价格从80多万元到上千万元不等，目前推出的主力产品销售价格在150万元/栋左右。

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　　万科董事长王石曾感叹：“万科不是地产航母，珠江系才是真正的地产航母。” 　　朱孟依，这位福布斯排名第二的富豪，珠江系实际控制人，在中国地产调控之年，以2005年盈利年增长181%再次印证了王石的话。 　　万科董事长王石曾感叹：“万科不是地产航母，珠江系才是真正的地产航母。” 　　朱孟依，这位福布斯排名第二的富豪，珠江系实际控制人，在中国地产调控之年，以2005年盈利年增长181%再次印证了王石的话。 　　盈利翻番 　　这个低调的地产大亨，一直信仰着“求财不求名”的生存哲学。但市场却因此更对他瞩目有加。 　　2006年4月13日，朱孟依为董事局主席的合生创展集团有限公司(0754.HK下称合生创展)在香港联交所公布其2005年全年业绩公告，根据公告资料显示，其营业额为61.34亿港元，盈利大幅度增加，达到12.17亿港元，比2004年的4.33亿港元增长181%.最令地产商头痛的土地储备则达到1295万平方米，据调查，合生创展目前的土地储备居行业第一位。 　　1992年朱孟依在香港成立了合生创展，作为公司的融资平台。第二年，珠江投资有限公司(下称珠江投资)在广州成立，主要负责在内地市场拿地。朱孟依通过层层控股间接控制珠江投资，被认为是珠江投资的实际控制人。 　　合生创展大约70%的房产项目都与珠江投资合作开发，因而合生创展和珠江投资被业界称为“珠江系”。 　　珠江发力 　　朱孟依在内地地产界呼风唤雨、攻城略地，在地产圈外却寂寂无名、杳无踪迹，被称为行内“沉默的大佬”，据说他的神秘和低调简直令人窒息，出道多年至今，给大众媒体捕抓到、公开流行于市面的仅有唯一一张个人照，而且严禁下属向外界透露有关他的任何举动，万一媒体由此曝光他的事迹，公司内部追查下去必然严惩不贷。 　　朱孟依只是一直默默吸纳土地储备，锐意要成为全中国最大的地产发展商。 　　到2006年，合生创展突然发力，仅在北京就一下推出六大新项目，分别位于CBD、第三使馆区项目、西二环、南二环、东二环，都是北京的黄金地段。物业形态涵盖了公寓、高档住宅、别墅和写字楼。这样一来，合生创展在京津地区的项目已经达到11个。在全国范围内同时运营的项目更是高达36个。 　　资金趋紧 　　在一年前，一直胸怀大志向的朱孟依还受困于资金链紧绷。 　　10多年的急速扩张让合生创展资金链趋向紧张。2004年年报显示，其资产负债表中流动负债的比率高达1.23，而负债与总资产比率也高达74%.现金流出现压力，房地产市场又遭遇宏观调控，融资已成为当务之急，而只有一个强大的融资平台，才具备融资吸引力。 　　2005年3月8日，合生创展发布公告称，在北京拿到总建筑面积为20.3万平方米的两块地，共付金额为5.11亿元人民币，预付约3.4亿元人民币，其余款项在15个月内支付。其公告显示，“代价总额由集团内部资源担负。” 　　而在去年1月，朱孟依的珠江投资曾以报价16亿元人民币拿下了上海新江湾城项目，第一笔支付了2.3亿元人民币，按照约定，到7月底应付清全部16亿元土地款。然而，宏观调控使得全国房地产市场受到影响，合生创展也不例外，其中高档楼盘销售转淡。 　　到去年6月份时，珠江投资发现自己的资金已经十分紧张。据了解，珠江投资目前已经撤消了其在新江湾城的项目部。 　　有观点就曾直接指出，合生、珠投资金紧张在业内已不是什么大新闻了，超级大盘需要持续投入、滚动开发，非常依赖银行贷款和销售回款，但宏观调控正好紧紧卡住了它们资金的来源。 　　解决之道 　　2005年6月3日，合生创展发布公告，委任武捷思为其集团董事总经理及行政总裁。武捷思来头甚健，原为深圳市副市长、广东省省长助理，曾配合王歧山主刀被认为是“亚洲有史以来最大及最复杂”的债务重组——粤海集团重组，从而在国内国际资本市场留下口碑。 　　武捷思的履新更加重了外界对珠江系资金链的质疑。大量的土地储备和大开工量必然要求大量的资金滚动投入，在银行紧缩信贷的关键时刻，资金链的紧张成了悬在朱孟依头上的‘达摩克利斯之剑’。就在这个时候，武捷思来了。 　　8月9日，合生创展发布公告称，公司董事局主席朱孟依减持公司股权，由63.56%减至52.97%，同时引入淡马锡、老虎基金成为合生创展的战略投资者，合生创展向这两家配售了2.06亿股，每股4.875港元，这样两家战略投资者为合生创展提供了9.57亿港元的资金支持。公告显示，“2004年本公司欠债总额为35亿港元，所得款项用于偿还债务、一般营运资金及扩展中国业务。” 　　11月2日，合生创展宣布发行3亿美元7年期优先票据，票息及收益率订为8.125厘，较美国国库债券高359点，可在4年后赎回。据透露，发行票据所得款项净额估计约2.91亿美元，将用作购买土地及物业发展等一般企业用途。 　　朱孟依的这些动作，不仅融到了大笔资金，缓解了资金压力，也增强了资本市场对合生创展的信心，到11月份时，股价逼近12港元。 　　在解决资金链紧张的同时，合生创展并没有停下拿地的步伐，2005年7月2日，合生创展以象征性的代价间接获得位于上海一块商业用地，总面积为81000平方米。 　　7月15日，合生创展又以约3.23亿元人民币(约合3.044亿港元)收购惠州亚新100%股本权益，获得总面积为1275000平方米的土地。 　　用人之道 　　武捷思的加盟，也看出朱孟依的用人之道。朱孟依以年薪500万元，另加2000万股合生创展认购权聘请武捷思担任合生创展总裁一职。以一家国内民企的标准而言，这是一个极其可观的数字了。 　　不过，武捷思的价值很快就得到反映。他加盟之时，合生创展总市值不过40亿元。2005年8月9日，合生创展发行2亿股新股给老虎基金及淡马锡，集资9.6亿港元。自此之后，合生股价便展开一场升空之旅。当下市值已膨胀至接近200亿元，不足一年，公司价值提升了超过150亿元。合生老板朱孟依只用了500万元，一年之内便换取了超过4倍的回报。 　　当然，武捷思本人除了获得那500万元年薪外，手上的2000万认股权，未够一年时间，便升值了超过2.4亿元，这样的回报自然不薄。 　　中国目前的地产市场，就像70年代的香港楼市一样，目前才刚起步发展。谁能领导中国地产市场，很大程度取决于管理层对楼市起落的判断能力，以及他们能否有效利用股市集资功能，在有利的市场环境下壮大规模而定。 　　并购珠江投资 　　2005年6月，武捷思向外界透露其上任后首个重大计划：公司有意在适当时候收购珠江投资。 　　随后的8月份，合生创展并购同为朱孟依控制的珠江投资。业内人士认为，在国家宏观调控政策之下，朱孟依是为了缓解外部政策及市场环境急剧变化所造成的资金方面的压力，同时也可提高合生创展在资本市场上的号召力以拉升股价，并为下一步的再融资行动铺路。 　　通过一系列的运作，合生创展的股票在2005年涨了4倍，每股盈利为1.13港元。截至记者发稿之时，合生创展股价达到18.85港元。 　　与2004年相比，2005年合生创展在北京的营业额有了较大增长，从2004年的15.8亿港元增加到2005年的20.87亿港元，广州及上海营业额都出现了不同程度的下降。 　　而对于其营业额的增长，合生创展全年业绩公告将此解释为“年内的营业额当中约65%来自五个发展项目：北京珠江帝景、逸景翠园、骏景花园—南苑、北京罗马嘉园及上海合生城邦。”朱孟依一直衷情于大盘操作概念，这使得它公司新开发的项目显得气派不凡，公司品牌有所提升。